News

News & Publications
Jun 1, 2016

Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik


Een verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Maar wat is dringend eigen gebruik nu eigenlijk? Kunt u als huurder een dergelijke opzegging voorkomen? Heeft u recht op een vergoeding? Deze en andere vragen worden in dit artikel besproken en beantwoord.

Category: Publicaties
Posted by: admin

Huurders worden in Nederland flink beschermd. Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet simpelweg opzeggen, er moet sprake zijn van een in de wet geregelde grond voor opzegging.

Artikel 7:274 BW bepaalt dat een verhuurder een huurovereenkomst alleen mag opzeggen als er bijvoorbeeld sprake is van wanprestatie van de huurder, of als er sprake is van een beding dat bepaalt dat de gehuurde woonruimte na afloop van een overeengekomen termijn moet worden ontruimd of bij dringend eigen gebruik. Dus zelfs wanneer u zich als goed huurder gedraagt, kan er alsnog voldoende grond bestaan om de huurovereenkomst op te zeggen.  

Met name ‘dringend eigen gebruik’ leidt in de praktijk vaak tot vragen bij huurders.

Een opzegging wegens dringend eigen gebruik is slechts rechtsgeldig wanneer er minstens is voldaan aan de volgende vereisten:

-          het eigen gebruik moet dringend zijn;

-          het moet gaan om daadwerkelijk eigen gebruik;

-          de belangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan die van de huurder;

-          er moet vervangende en passende woonruimte beschikbaar zijn.

Het is aan de verhuurder om een en ander aan te tonen.

Dringend eigen gebruik

De bekendste voorbeelden van dringend eigen gebruik zijn:

-          Gebruik woning door eigenaar zelf;

-          Sloop van het gehuurde;

-          Renovatie van het gehuurde.

Voor beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie, dient de renovatie niet mogelijk te zijn zonder beëindiging van de huur. Als het mogelijk is om de renovatie uit te voeren, terwijl de huurder nog gebruik kan maken van het gehuurde, dan is er voor de verhuurder vaak onvoldoende aanleiding om de huurovereenkomst op te mogen zeggen. Bij sloop ligt dit uiteraard anders, aangezien het gehuurde dan niet meer bestaat en de huur per definitie niet kan worden voortgezet.

Andere redenen kunnen ook dringend genoeg zijn om beëindiging van een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te kunnen rechtvaardigen. De rechtspraak kent verschillende voorbeelden.

Belangenafweging

Pas zodra het dringend eigen gebruik is vastgesteld, zal de rechter een belangenafweging moeten maken.

De belangenafweging zal bijvoorbeeld in het voordeel van de huurder uitvallen, wanneer er praktische of juridische belemmeringen zijn die voorkomen dat de verhuurder de woning zelf zal gaan gebruiken. Het belang van de huurder op voortzetting van de huurovereenkomst kan ook groter zijn wanneer de huurder bijvoorbeeld al vele jaren in de woning woont en als gevolg daarvan aan de woning en de directe woonomgeving gewend is geraakt.

Met name aan de hand van de belangenafweging is het voor een huurder goed mogelijk om te voorkomen dat de opzegging wordt toegewezen. Het is daarom raadzaam om u hierbij te laten ondersteunen door een advocaat.

Studentenwoningen

Voor studentenwoningen gelden speciale regels. In 2006 zijn voor een woonruimte die wordt verhuurd aan een student de vereisten van het dringend eigen gebruik versoepeld, maar alleen als er in de huurovereenkomst een studentenbeding is opgenomen. Het beding zorgt ervoor dat van dringend eigen gebruik al sprake is, indien geen bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling is of kan worden verstrekt door de huurder. De huurder is dan immers geen student (meer).

De opzegging

De opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder dient aan meerdere vereisten te voldoen:

-          de opzegging moet per aangetekende brief;

-          de opzeggingstermijn is minimaal 3 maanden, plus 1 maand voor elk huurjaar, tot een maximum van 6 maanden;

-          vermelding en onderbouwing van de opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik";

-          verzoek aan de huurder om binnen 6 weken schriftelijk mee te delen of er wordt ingestemd met de opzegging.

Als een huurder niet binnen 6 weken instemt of reageert, dan moet er een gerechtelijke procedure worden opgestart om het huurcontract door de rechter te laten beëindigen.

Als de opzegging niet voldoet aan een van de bovenstaande vereisten dan is de opzegging niet rechtsgeldig. U kunt hier dan ook met succes bezwaar tegen maken.

Gevolgen

Indien de huurder instemt met de beëindiging, zal de huurovereenkomst eindigen op de datum die in de opzeggingsbrief staat opgenomen.

Indien de huurder niet instemt met de beëindiging, zal de verhuurder dus naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te beëindigen. Als u, als huurder, kunt aantonen dat de opzeggingsgrond niet dringend of niet van toepassing is, of als u kunt aantonen dat de opzeggingsbrief niet voldoet aan de vereisten, kunt u de beëindiging voorkomen.

Daarnaast kunt u als huurder een verhuiskostenvergoeding en passende vervangende woonruimte bedingen, zelfs wanneer u wel akkoord gaat met beëindigen van de huurovereenkomst.  Een en ander leent zich natuurlijk ook goed om in samenspraak met de verhuurder en buiten de rechter om te regelen.

Opzeggingsbrief ontvangen?

Wanneer u een opzeggingsbrief heeft ontvangen, kunnen wij u ondersteunen bij het voorkomen van de beëindiging van de huurovereenkomst, bij het verkrijgen van vervangende woonruimte of bij het afdwingen van een verhuiskostenvergoeding. Hiervoor kunt u contact opnemen met Willem van Agt.

Contact us

RotterdamOffice (6th floor)
Westblaak 179
3012 KJ Rotterdam

Telephone: +31 10 820 86 20
Fax: +31 10 412 40 11
Email: info@docklaw.nl