De overname van de huurovereenkomst is een belangrijk aandachtspunt bij een bedrijfsoverdracht van een in een huurpand gevestigde onderneming. Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om bij de overdracht van onderneming de lopende huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden over te dragen aan de ander. Dit heet ‘indeplaatsstelling’. Als de verhuurder niet de vereiste toestemming geeft voor indeplaatsstelling, kan de huurder bij de rechter een machtiging tot indeplaatsstelling vorderen. Die machtiging geldt als vervangende toestemming.
Voor de machtiging tot indeplaatsstelling gelden de volgende voorwaarden:
Voor een indeplaatsstelling is vereist dat de voorgestelde huurder de onderneming van de oude huurder overneemt en voortzet. Dat daadwerkelijk sprake is van een bedrijfsoverdracht kan worden aangetoond met o.a. een koopovereenkomst betreffende de overname van de onderneming en het ondernemingsplan van de voorgestelde huurder. Als de voorgestelde huurder een ander soort onderneming wil drijven in de bedrijfsruimte en dus alleen opvolging van de (aantrekkelijke) huurrechten is beoogd, is indeplaatsstelling niet mogelijk. Er wordt wel regelmatig getwist over of sprake is van dezelfde, dan wel van een andere onderneming. De rechter gaat over het algemeen niet snel mee in het verweer dat sprake is van een andere onderneming.
De huidige huurder moet een goede reden hebben voor de bedrijfsoverdracht. Dat kan een financieel belang zijn, bijvoorbeeld dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet meer kan nakomen of een goede verkoopprijs kan krijgen voor de onderneming en/of de goodwill. Belangen van een andere aard kunnen ook een rol spelen, zoals het voornemen om de onderneming te staken wegens leeftijd of andere privéomstandigheden.
De rechter zal geen machtiging verlenen als de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Omdat het bij indeplaatsstelling gaat om een gedwongen vervanging van de huurder, hoeft een verhuurder geen genoegen te nemen met een huurde die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht wordt. Het kan gaan om financiële waarborgen: kan de voorgestelde huurder de financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomen? Er zal inzicht dienen te worden verschaft in de financiële positie van de voorgestelde huurder. Ook kunnen waarborgen met betrekking tot de persoon van de voorgestelde huurder aan de orde zijn, zoals een zeer beperkte bestaansgeschiedenis van een rechtspersoon of een strafrechtelijk verleden wanneer de voorgestelde huurder een natuurlijk persoon betreft.
Ook indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de bedrijfsoverdracht en de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt, dient de rechter een belangenafweging te maken als de verhuurder bezwaar heeft tegen de indeplaatsstelling. De afweging blijft in beginsel beperkt tot de belangen van de huurder en de verhuurder, maar de wet sluit niet uit dat ook acht wordt geslagen op de belangen van de voorgestelde huurder.
De wet bepaalt dat de rechter bij het verlenen van de machtiging aanvullende voorwaarden of een last kan verbinden. Bij aanvullende voorwaarden kunt u denken aan financiële zekerheid ten behoeve van de verhuurder zoals een bankgarantie of garantstelling door een derde.
In beginsel moet een machtiging tot indeplaatsstelling gevorderd vóór de bedrijfsoverdracht. Is dit niet (meer) mogelijk, kan daarna ook nog een machtiging worden gevorderd en verleend indien de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot overdracht van de huurovereenkomst te komen.
